新版土地合同严控地王 开发套数写进合同

记者昨日从省国土厅获悉，由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年。这意味着，今后国土部门将不太可能再出让开发周期长、面积大、出让金高的“地王”。同时，容积率限高又限低，住宅套数写入土地出让合同。国土部门人士表示，新版土地出让合同是国家加强土地市场管理和房地产市场宏观调控的又一重要举措，充分体现了集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的。

　　不按期开工竣工要交违约金

　　记者昨日看到了新版合同的示范文本，其中第十六条就是对建设项目开工时间和竣工时间的约定，并规定开发商如不能按期开工，应提前30日向国土部门提出延建申请，经同意延建的，项目竣工时间可以相应顺延，但延建期限也不得超过一年。同时，合同还规定，开发企业如未能按照合同约定日或同意延建日期开工建设的，以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金。此外，闲置一年缴纳土地闲置费，满两年未开工土地无偿收回，这些内容也写入了合同。

　　在新版合同使用说明中，对开竣工日期有了更明确的解释，出让的土地用于商品住宅项目建设的，原则上开发时间(开工到竣工)最长不得超过三年。

　　影响：明确开竣工时间以及违约金，可以控制开发节奏，防止土地闲置，从而达到保证市场商品房有序供应、稳定价格的调控目的。

　　同时，商品住宅开发不超过三年则对于土地出让规模进行了限制，去年在南京、无锡、重庆等地频频拍出面积几十万平方米的巨幅“地王”，其中长沙“地王”总面积达到78.5万平方米，总价高达92亿元。“地王”频现不仅拉长了开发周期，引发了囤地现象，而且会因为某一区域内土地的高度集中，造成该片区房价的垄断性。更何况，“地王”往往会造成拍卖现场的过度争抢，使地价非理性抬高。去年下半年，南京市已经率先针对“地王”现象改进土地出让工作，将土地出让规模原则上控制在100-200亩左右，开发周期限定在3年左右，对稳定土地市场起到了一定的作用。

　　开发套数写入土地出让合同

　　以往开发商拿地时，只会约定90平方米以下套型所占面积比例，而在新版土地出让合同中，不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套，以及住宅建设套型要求。

　　影响：南京一位开发企业老总表示，把开发总套数、90平方米以下中小面积户型套数写入土地合同，是为了从源头控制商品房的有效供应量。同时，在项目总建筑面积和套数确定的情况下，小区住宅的套型面积也可以得到控制，防止开发商一味多建大户型，保证城市普通老百姓能买到面积合适的房子。

　　容积率限高又限低

　　据了解，老的土地出让合同中，一般只约定容积率的上限，以防止开发商多盖房子“偷面积”，以及绿地率的下限，防止开发商“偷工减料”少做景观。但在新版合同中，建筑容积率、建筑密度、绿地率一律是既限高又限低，全部注明上下限。

影响：容积率、建筑密度、绿地率的双限主要是出于集约节约用地的需要。以前有些开发商为了多建低密度、高单价的“类别墅”、高档公寓，自愿降低容积率，比如拿到容积率≤1的地块，却只建到0.9左右，留下更多的空间做绿化。虽然牺牲了容积率，但通过抬高单价的方式，反而获利更多。新版合同将可以有效堵住这种浪费土地的漏洞。

　　付清全额出让金才能办土地证

　　以前，一些地方出现开发商分期缴纳土地出让金，分期领取土地证，并进行抵押贷款，以维持资金链运转的情况。去年下半年，国土资源部明令，自11月1日起，开发商只有在完全付清土地款的情况下，才能领取国有建设用地使用权证书。按这一精神，在新版合同中，对付款和拿证的约定更细了。开发企业可以选择一次性付款或是分期付款的方式，但只有在按合同约定付清全部土地出让价款后，才可以持合同和缴款凭证等相关证明材料，申请建设用地使用权登记。领取土地使用证后，才有权进行转让、出租和抵押。首次转让土地，必须完成开发投资总额的25%以上。

　　影响：企业不付清土地出让全款，就领不到土地使用权证书，更不能把土地进行抵押，这将会逼着企业尽快缴清全款，减少拖欠土地款的现象。同时，对开发商的资金链实力要求高了，“以小博大”的做法将难再奏效。

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　　合同录入系统全程跟踪开发

　　记者昨获悉，为保证新版合同的落实，我省将采用建设用地全程跟踪管理系统，对合同签订和履约进行全程跟踪。自7月1日起，各地所有新签订的出让合同都必须在系统中录入和打印，严禁私自编制或修改出让合同。合同一经确认，内容即不可修改。如确需修改，需要专人到省厅登记，报送修改原因。同时，出让合同相关信息要在江苏土地市场网公示。

　　省国土厅还要求，各地要对建设项目的用地情况、开工和竣工时间等跟踪巡查，在跟踪巡查的基础上，可实时查询欠缴出让金、改变规划条件、未按期开工或竣工的项目，并对该类项目自动预警。