天津首例合作建房戛然而止 770万集资全部退回

今年6月，天津市首位合作建房发起人刘革学曾向媒体透露，在关键环节“拿地”上取得了重大进展。但在昨天，刘革学正式向媒体宣布，因为土地规划需要调整，时间和成本出现不可控因素，本市首例步入实施阶段的合作建房项目“家园”项目770万元集资，日前已全部划归原主。 

　　大多数天津人对“合作建房”的关注起 

　　源于今年1月中旬媒体的报道，一段时间来，参与的人数急骤增长。作为合作建房的发起人，刘革学表示，“天津房价已高，市民特别是青年工薪阶层很需要中低价位的住房，但市场无法满足这些需求，高房价的原因主要是高地价、高税费、高利润、高广告投入等，如果集资建房，可以省下税费、利润、广告等。集资建房对控制房价、解决群众的住房困难具有很大的积极意义。” 

　　刘革学说，随着参与人数的增加和合作建房者内部机制的完善，今年5月，天津的个人合作建房合作者们成立了天津诚和信投资管理公司，所有的参与者都成为股东，合作建房进行正规化运作。 

　　这时候，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，一些新楼开盘均价暴涨百分之几十，人们对低价的“个人合作建房”充满希望。当时天津合作建房者看好河东某项目，并着手洽谈。由于地理位置好，预想价格合理，合作建房一度前途光明。在项目洽谈过程中，按照计划，合作建房者于8月底正式集资，每户预交10万元，由公司运作设立专有账户，保证资金安全，截至9月中旬，参与者达到近100户，集资款项达到770万元。 

　　资金不够放弃看中地块 

　　就在集资过程中，刘革学等人得知那个看中的项目出现新变化，有关部门对该地块所在的地域进行了规划调整，地块的面积比原定的增大，意味着现有的资金肯定不够。 

　　由于当初与参与者签订的合同中规定，在2年至2年半的时间内建成房屋，但现在时间、成本都成为不可控制的因素，经天津诚和信投资管理公司董事会研究决定，暂时放弃锁定的目标地块，在新项目确定之前，先行退回合作人集资。目前，解除合作建房专用账户规定条款、建立公司基本账户、提供集资者名单及账户、划款等相应程序已基本完成。 

　　刘革学表示，虽然拿地遇到困难，但家园合作建房组织相对成熟的操作模式、安全的封闭式资金管理办法及运作团队的信誉，受到参加者及观察人士的充分肯定。 

　　多数参与者未失信心 

　　刘革学表示，目前的情况不能称之为成功，但也绝非失败，而是全身而退，明智之举，这是他们对大家负责、对资金安全负责、对合作建房事业负责的做法。而参与者则表示，“我们将坚持下去，随时留意新项目，希望支持的开发公司、合作人、社会人士继续关注和支持。” 

　　刘革学说，并没有多少参与者抱怨耽误了自己买房的时机，更多的是继续关注，对合作建房的形式仍有信心。 

　　天津个人合作建房大事记 

　　2006年底刘革学等几位发起人开始策划、酝酿天津个人合作建房，并召开第一次合作人大会 

　　2007年1月，经媒体报道后，报名人数骤增至800人 

　　2007年5月，成立天津诚和信投资管理公司，具体负责整个运作，并着手洽谈地块。 

　　2007年8月，按照前期计划进行集资 

　　2007年9月中旬，在集资过程中，发现洽谈地块的规划将要调整，经公司董事会决定暂时放弃目标地块，在新项目确定之前先行退回合作人集资 

　　2007年10月，取消专用账户、向集资者退款 

　　分析：个人合作建房难过土地关 

　　业内人士表示，由于地源紧张，地价偏高，以及政策支持不够明朗等原因，在房价调整之前，合作建房操作具有相当难度，特别是拿地这一难关无法回避。从现行法规看，土地实行“招、拍、挂”方式进入公开的市场以后，允许个人合作建房机构平等参与住房用地竞买。但在实际操作中，个人要拿到土地远没有那么简单。 

　　随着我国住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。全国那么多的个人合作建房机构屡屡失败，最关键的原因就是拿不到理想价格的土地。 

　　竞拍土地拼的是实力。参与合作建房者多是中等收入者，他们不可能把建房资金一步交纳到位，其余资金还要“想办法”。那只能走银行贷款的路。商业贷款必然考虑风险，个人集资建房涉及的环节很多，风险大，银行敢不敢放贷是个问题。 

　　“花很少的钱，建自己想要的房子”的确是很好的愿望。大家理想地认为，因为省去了广告、营销等费用，又剔除了开发商的高利润，参与合作建房者就可以买到便宜实惠的房子。而实际上，房地产开发建设是一个专业领域，将规划审批、安全资质检查等手续办下来，就是一个耗时耗力的大工程。即使合作建房能顺利进行到底，房价降低5%到10%就非常难得了。目前，合作建房可以探索多种途径和模式，例如与开发公司合作进行定制、团购、合作开发等。 

　　链接：个人合作建房各地“命运” 

　　从全国各地情况看，个人合作建房不同程度出现“雷声大，雨点小”的现象，原因一是实际操作面临政策空白；二是合作者对发起人缺少足够信任，不容易把首笔钱拿出来，造成个人合作建房组织拿地困难。三是面对太多“变数”，准备不足让合作者屡屡“失手”。 

　　失利者 

　　广东：拍房会“拿房”失败 

　　昨日，广东的个人合作建房者首次在广州以参与拍卖会的方式拿项目，最后没有成功。这是广州合作建房第3次以此方式拿房，前两次都是在南海市，一次成功拿下18套，一次失败。 

　　珠海：“合作拍房”项目流产 

　　准备采取联合竞投方式购买现楼的珠海个人“合作拍房”项目，9月8日宣告流产。当时，合作建房者相中位于宝珠新村的一栋7层楼的二手楼，结果，和发起人一起签订意向书的只有9个报名者，最终这次行动没有成功。 

　　沈阳：个人合作建房生变数 

　　沈阳个人合作建房的始作俑者吴卓说，10月10日，离沈阳个人合作建房宣布全面启动尚不足两月就生变数。几个地块因为种种原因暂时拿不到，其中的一个地块因为政府规划的原因已经放弃，其他几个因为涉及拆迁等因素运作起来比较复杂，周期较长，因此短期内很难有较大的进展。 

　　郑州：未筹集到300万保证金 

　　今年初，河南郑州5位普通市民成立了郑州市个人合作建房筹备组，并以个人名义在银行开户，接受市民的购地资金。但由于未在限期内筹集到300万元的土地招标保证金，郑州个人合作建房初战受挫。 

　　成功者 

　　温州：合作建房项目成功拿地 

　　2006年11月，温州市个人合作建房项目的委托开发商15日以1亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块。这是国内首个拿到土地的个人合作建房项目。1亿多元的土地出让金和建设资金等将全部由参与个人合作建房的260个成员筹集。 

　　深圳：个人合作建房成功交易 

　　2006年12月22日，深圳个人合作建房者林立等人通过竞拍成功买下两栋宿舍楼。这是深圳首次个人合作建房的成功案例，也使深圳成为继温州之后第二个出现个人合作建房成功案例的城市。